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买商铺,大坑

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之前讲过商住公寓,这篇接着再写写商铺。

照例先说结论:

普通人投资房产,不要碰商铺。

有住宅“珠玉”在前,为什么非要买商铺和公寓呢?

1.

跟所有的商业房产一样,

商铺不能落户;产权通常只有40年或50年;卖出时交易税费同样比住宅高出许多。

因为税费计算方法比较复杂,这里只是简单估算一下,

买入价20000元/平,卖出时30000元/平,面积30平米的商铺,卖出时的税费大约为:

卖方税费 –

营业税及附加:16800

个人所得税:60000

买方税费 –

契税:27000

交易费:90

印花税:450

总计104340,约为卖出总价的11.6%,增值部分的34.8%。

也就是说,商铺房产的升值,会被税吃掉三分之一左右,

不管实际由卖房承担还是卖方承担,总是不利于交易转手。

2.

其次,商铺的价值核心:地段、地段和地段。

但地段是不稳定的,

尤其是在中国不断推进的城市化中,城市中心的转移周期也不过十数年,更遑论地段的变化。

十公子读大学的时候,学校旁边就是一个热闹的商圈,

商城、超市、整排的小吃街、一个大的淘宝街、到了晚上路边还有夜市出摊…

今年路过时,凋零之相已经初现。

有一部分旧的建筑正在维护,淘宝街因内部改造清退了许多商家,隔壁街道正在进行拆迁施工…

这些看似小的动作,犹如霉菌一般破坏了一个商圈的整体性,极大削弱了其聚集人的能力,继而影响到其他商家。

我本来想去转角处那家麦当劳歇歇脚,却发现已经关门落锁,连招牌都拆到一半了。

前后不过四五年时间。

一个商圈的繁荣需要长时间的建设积累,衰败却是如此之快。

更何况,哪怕是商圈依旧繁荣,一点点小的变动也会对某些位置的商铺带来极大影响。

比如新加一道护栏,比如新划几个车位、比如新建一个过街天桥…

都会导致原本好的位置变差,差的位置变好。

而这些难以预知却又影响极大的变数,在买的时候并不会体现出来。

因此实际上,

大多数商铺的租金高峰一般只有短短几年,现在的租金回报率并不代表永远。

3.

另外, 随着互联网的发展,实体店的整体没落已经成了不争的事实。

购物场景由实体向互联网转移,使得商业地段越来越扁平化,商铺的地段价值大打折扣。

原本由地段凸显的流量优势,如今已经被互联网控制:

一家角落里的店铺门可罗雀,殊不知其90%的收入来源于网上的成交;

而熙熙攘攘的“旺铺”,也可能经营惨淡。

地段早已不是影响营业额的关键因素,却仍是购买商铺时最重要甚至唯一的衡量标准。

这二者之间的不同步,使得商铺投资变成了一个大坑。

4.

老话有说:一铺养三代。

这其中的“铺”,十公子看来,更主要的是讲究一门生意的传承,

由于某方面的专注和独特而形成的品牌,为一代又一代人创造财富。

而不仅仅限于一个实体门店。

至于单纯房产投资,我能想到唯一购买商铺的理由,就是要足够便宜。

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